Szervezeti és Működési Szabályzat
A társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Ttv.) rendelkezéseivel összhangban a Budapest. III. kerület. Kenyeres u. 33, Társasház
közössége az alábbi szervezeti és működési szabályzatot (a továbbiakban: szmsz) alkotja meg:
I. ÁLTALÁNOS ADATOK
A társasház neve: Budapest, III. kerület, Kenyeres u. 33.
A társasház címe: 1034 Budapest, Kenyeres u. 33.
Az ingatlan helyrajzi száma: 17330
A társasház bankszámlájának kezelője és bankszámlaszáma:
- üzemeltetési bankszámlaszáma:
- felújítási bankszámlaszáma:
A társasház
- adószáma:
- társadalombiztosítási törzsszáma:
Albetétek száma: 40 db
Tulajdoni hányad összesen: 1965/1965
II. A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
A.) A közgyűlés
l.)A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet (Ttv. 27.§)
2.) A közgyűlés határoz: (Ttv. 28.§)
a.) a közös tulajdonban álló telek és épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
b.) a közös képviselő és a számvizsgáló megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
c.) a közös képviselő éves elszámolásának elfogadásáról, valamint a tárgyévi ügykezelő tevékenységének jóváhagyásáról;
d.)az éves költségvetési terv elfogadásáról és a fizetendő közös költséghez történő hozzájárulás, illetve a felújítási alapba történő befizetés (a továbbiakban: közös költség hozzájárulás) mértékéről;
e.) a szervezeti és működési szabályzat elfogadásáról és módosításáról;
f.) valamint minden olyan ügyben, amelyet jelen szervezeti és működési szabályzat nem utal a közös képviselő hatáskörébe.
3.) A közgyűlés összehívásának és lefolytatásának rendje: (Ttv. 33-3 5.§)
a.) a közgyűlést a közös képviselő hívja össze;
b.)a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat, úgyszintén - amennyiben van -meghatalmazott általános képviselőjét írásban kell meghívni, egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban -jól látható helyen - ki kell függeszteni;
c.) a közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat érvényes határozatot;
d.) kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Amennyiben a kérést a közös képviselő 15 napon belül nem teljesíti, a számvizsgáló bizottság elnöke vagy az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott egyik tulajdonostárs összehívhatja a közgyűlést;
e.) a meghívót - sürgős esetet, így különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását kivéve - legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni; a meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjére, továbbá a levelező elnök, jegyzőkönyv vezető és a jegyzökönyvet hitelesítő két tulajdonostárs személyére vonatkozó napirendi pontot is.
4.) A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer - lehetőleg március hó végéig - össze kell hívni; az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlés megtartásának végső határideje minden év május 31. napja.
5.) Határozatképesség: (Ttv. 36-37.§)
a.) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársakjelen vannak, vagy írásbeli meghatalmazással1 képviseltetik magukat.
b.)Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a közgyűlés megnyitását követően határozatképtelenné vált és ez okból berekesztésre került, megismételt közgyűlést kell tartani.
c.)A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell megtartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában - az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel - is kitűzhető.
d.)A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá minden egyes határozati javaslatról történő szavazást megelőzően a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető állapítják meg.
e.) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni.
1 írásbeli meghatalmazás: a képviselt minden ügyében való eljárásra (általános meghatalmazás), illetve egy vagy több meghatározott jogcselekmény elvégzésére szólhat. A meghatalmazásból ki kell tűnnie a képviselő személyének és annak, hogy mire irányul a megteendő jognyilatkozat, illetve annak a körülménynek, hogy a képviseleti jog általános. (Ptk. 222. §-223. §) A meghatalmazást írásba kell foglalni. A meghatalmazás az alábbi feltétetek bármelyikének fennállása esetén teljes bizonyító erejű magánokirat (Ptk. 196. §):
1. a kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
2. két tanú az okiraton az aláírásával igazolja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el, az okiraton a tanúk lakóhelyét (címét) is fel kell tüntetni,
3. a gazdálkodó szervezet által üzleti körében kiállított okiratot szabályszerűen aláírták,
4. ügyvéd (jogtanácsos) az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el.
6.) Szavazati jog, szavazás: (Ttv. 38-39.§)
a.) A tulajdonostársakat a közgyűlésen tulajdoni hányaduk szerint illeti meg a szavazati jog; amennyiben egy önálló albetét tulajdonosai között az adott kérdésben véleményeltérés van, kötelesek erre a körülményre a levezető elnök figyelmét a szavazás megkezdése előtt felhívni.
b.)A közgyűlés a határozatát - a törvényben előírt, az alapító okiratban, illetve az szmsz-ben megjelölt kivételektől eltekintve - a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
c.) Megismételt közgyűlésen határozat csak abban az esetben hozható, ha az adott kérdésben a tulajdonostársak a törvény szerint előírt tulajdoni hányad arányban képviseltetik magukat.
7.) A közgyűlési határozatok meghozatalánál - a törvény által - előírt szavazati arányok: (Ttv. 3.§ (2), 10.§ (2), 14.§ (1), 19.§ (1), 21. §(3), 29.§ (1))
a.) amennyiben az alapító okirat felhatalmazást ad rá, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet - a Ttv. 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével - az olyan közös tulajdonban álló ingatlanrész elidegenítéséről, amely önálló ingatlanként kialakítható. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
b.) valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges - ha a törvény másként nem rendelkezik - az alapító okirat megváltoztatásához, a változást be kell jelenteni a földhivatalnak,
c.) a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával fogadja el a szervezeti és működési szabályzatot,
d.) a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló -legalább egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatával:
megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná, hozzájárulhat a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel.
e.) a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, ha valamelyik tulajdonostárs lakásában - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján - elvégzett rnunka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad.
f.) a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.
8.) Jegyzőkönyv készítése: (Ttv. 39.§)
a.) A közgyűlésen - a határozatokat is tartalmazó - jegyzökönyvet a közgyűlés által elfogadott személy útján kell vezetni, azt a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs aláírásával hitelesíti.
b.)A közgyűlésen elhangzottak - írásbeli jegyzőkönyv felvételével egyidejűleg -hanghordozó útján is rögzíthetők, ha a közgyűlés arra felhatalmazást ad.
c.)A közgyűlésen hozott határozatokról valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesíteni kell.
d.) A jegyzőkönyvbe bármelyik tulajdonostárs betekinthet és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
9.) írásbeli szavazás: (Ttv. 40. §)
a.) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
b.) Az írásbeli szavazás szabályai:
ba.) A közös képviselő felhívásának tartalmaznia kell:
az írásbeli szavazás előzményeit és indokolását,
a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményét,
a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.
bb.) Az írásbeli szavazólapon fel kell tüntetni:
a szó szerinti határozati javaslato(ka)t,
a határozati javaslatokra adható lehetséges választ (igen, nem, tartózkodom),
az érvényes szavazás módját és feltételeit,
a szavazat leadásának helyét, módját és idejét,
az írásbeli szavazás eredményéről történő értesítés módját,
a jogorvoslati lehetőségekről szóló tájékoztatást,
a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.
be.) írásbeli szavazásnál az érvényesen összehívott eredeti közgyűlés határozatképesség} és határozathozatali szabályai érvényesek.
bd.) A kitöltött és leadott szavazólap akkor érvényes, ha a fentieken kívül tartalmazza:
a tulajdonos nevét, albetétjének számát és tulajdoni hányadának arányát,
a határozati javaslattal összefüggő egyértelmű választ (aláhúzással, beikszeléssel stb.)
a kitöltés időpontját,
a tulajdonos vagy meghatalmazottja aláírását.
be.) A kitöltött szavazólapokat a szavazás leadásának határidejéig vissza kell juttatni a közös képviselőhöz. Amennyiben meghatalmazott jár el, a szavazólap leadásával egyidejűleg, annak mellékleteként csatolni kell az írásbeli meghatalmazást is.
bf.) A beérkezett szavazatok érvényességét a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal együtt megvizsgálja, a szavazatokat összeszámlálja, majd értékeli, végül az eredményről jegyzökönyvet vesz fel, amelyet a közös képviselő és két, a számvizsgáló bizottság részéről jelenlévő személy aláírásával hitelesít.
c.) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő nyolc napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat.
d.) Az írásbeli szavazás dokumentumaiba bármelyik tulajdonostárs betekinthet és arról másolatot kérhet.
10.) Ha a közgyűlésen vagy írásbeli szavazással hozott határozat jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti és működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, a kereset a határozat végrehajtását nem gátolja. Ugyanez a szabály vonatkozik a közös képviselőnek a tulajdonostárs ingatlanának jelzáloggal való megterhelésének elrendelésével összefüggő intézkedésére is.
B.) A közös képviselő
l.)A közösség ügyintézését a közgyűlés által határozatlan időtartamra megválasztott, illetve határozott idejű szerződés esetén a közgyűlés által e tisztében újra megerősített közös képviselő látja el.
2.) A közgyűlés a közös képviselet ellátásával tulajdonostársat vagy külső szervezetet is megbízhat.
3.) A közös képviselővel kötendő - a közös képviselet ellátására vonatkozó - megbízási szerződés aláíróját a társasház részéről a közgyűlés hatalmazza fel.
4.) A közös képviselő köteles: (Ttv. 43-44.§)
a.) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okirat és jelen szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseinek;
b.) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása ( üzemeltetése, karbantartása, felújítása) érdekében;
c.) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez, illetve a felújítási alaphoz való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit;
d.) nyilvántartást vezetni:
- a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról ( ú.n. Közgyűlési Határozatok Könyve),
- a tulajdonosok lakcíméről, illetve a tulajdonos, továbbá a társasházban lakó bérlők, haszonélvezők, használók stb. ingatlan-nyilvántartásban bárki számára megtekinthető személyes adatairól, illetőleg a jogi személy nyilvános adatairól, figyelemmel az szmsz III/C. fejezet 5. pontjára,
- nyilvántartást vezetni a tulajdonosok, bérlök, használók stb. közös költség, illetve közüzemi díj tartozásáról,
- a közös tulajdont képező berendezési, felszerelési tárgyakról ( ú.n. tárgyi eszköz leltár);
e.) köteles továbbá:
- a társasház kiadásairól és bevételeiről — a számviteli jogszabályoknak megfelelő — pénztárkönyvet vezetni,
- hetente rendszeresen - hirdetőtáblán közzétett időpontban - fogadó órát tartani,
- a társasházra vonatkozó iratok (alapító okirat, szmsz, Közgyűlési Határozatok Könyve, hivatalos levelezés stb. ) nyilvántartásáról, megfelelő őrzésükről gondoskodni,
- a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén írásbeli nyilatkozatot adni a fennálló közös költség tartozásról,
- felmentése esetén az új közös képviselő részére, megválasztásától számított 30 napon belül írásbeli jegyzőkönyv szerint a társasházra vonatkozó összes iratot
- az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt - átadni.
f.) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
- a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét,
a szavazáskor jelenlévő tulajdonostársak, illetve a meghatalmazott nevét2, a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
- a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
- a közgyűlési határozat végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
5.) A közös képviselő évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: (Ttv. 47.§)
a.) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b.) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat,
c.)a tulajdonostársak közös költséghez, illetve a felújítási alaphoz való hozzájárulásának összegét albetétenként, a tulajdonostársak nevének feltüntetésével.
6.) A közös képviselő által készített éves elszámolás tartalmazza: (Ttv. 48.§)
a.) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és az szrnsz-ben megállapított szabályok szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, karbantartásokat és felújításokat az elvégzett munkák részletezésével,
b.) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített, lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében tett intézkedéseket,
• A közös képviselő oly módon is eleget tehet ennek, hogy csatolja az adott közgyűlés előtt felvett jelenléti ívet, valamint az egyes határozathozatalok előtt eltávozott tulajdonostársak nevét vagy ezen személyek megnevezését tartalmazó közgyűlési jegyzökönyvet, illetve jegyzőkönyvi kivonatot. c.) a kiadások és bevételek záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d.) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
e.) a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését albetétenként, a tulajdonostársak nevének feltüntetésével,
f.) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi eszköz leltárát,
g.) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
7.) A közös képviselő gyakorolja a munkáltatói jogokat a társasház gondnoka és egyéb fó- vagy mellékfoglalkoztatásban alkalmazott munkavállalói felett.
8.) A közös képviselő ellátja a Ttv. 52.§-ában előírt társasház-kezelői tevékenységet.
Ennek keretében:
a.) társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít
az épület fenntartására vonatkozóan,
b.)a közgyűlés felhatalmazása alapján szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c.) a közgyűlés felhatalmazása alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdésében, d.) a közös képviselő köteles a társasház karbantartásával kapcsolatos feladatok közül elvégezni, illetve szakembert igénybe venni:
a ház állagában, szerkezetében, berendezésében és tartozékaiban jelentkező meghibásodás és kár megállapítása, illetve a lakóépület közös helyiségeiben folyó javítási munkákhoz a bejutás biztosítása,
a tulajdonosok közös használatára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése,
a lépcsőház, a szeméttároló kukák ellenőrzése, izzók lecserélése,
az épület nemzeti ünnep alkalmával történő fel lobogózása, a zászló tisztántartása,
az épület felszerelési és berendezési tárgyai rendeltetésszerű használatának ellenőrzése,
a közüzemi szolgáltatók megbízottjainak az épületben lévő berendezésekhez történő bejutása mindenkori biztosítása,
a társasház víz- és villanymérőinek leolvasása, szükség esetén - a közösséget ért veszélyhelyzetben - a tűzoltóság, rendőrség, mentők azonnali értesítése érdekében.
9.) Közös képviselő-váltáskor a munkakör átadását-átvételét 15-30 nap alatt kell lefolytatni; az eseményről - a számvizsgáló bizottság jelenlétében - valamennyi átadásra kerülő iratról (irategyüttes), nyilvántartásokról, stb. részletes útmutatást tartalmazó jegyzőkönyvet kell készíteni.
10.) A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is; e jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
11.) A közös képviselői tevékenység ellátását kizáró körülmények: (Ttv. 49.§)
Nem lehet közös képviselő:
a.) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztésre ítéltek, amíg a büntetett élethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesül,
b.) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c.) az a természetes személy, egyéni vállalkozó, vagy gazdálkodó szervezet, aki illetőleg amely ilyen tevékenységével Összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget.
12.) A közös képviselő eljárása a hátralékos tulajdonostárssal szemben: (Ttv. 30-31.§)
a.) Amennyiben valamelyik tulajdonostárs a közös költséghez való hozzájárulás megfizetésének nem tesz eleget, a közös képviselő az alábbi intézkedések megtételére jogosult:
aa.) háromhavi elmaradás esetén írásbeli felszólítás küldése,
ab.) az írásbeli felszólítás eredménytelensége esetén bírósági fizetési meghagyás kibocsátása iránti intézkedés,
ac.) jogerős fizetési meghagyás illetve ítélet alapján végrehajtási eljárás megindításának kérelmezése,
ad.) az ingatlan - végrehajtási eljárás keretében történő - értékesítésének kezdeményezése, illetve fentiektől függetlenül
ae.) hathavi elmaradás esetén jelzálogjog bejegyzés iránti intézkedés.
b.) Jelen szervezeti és működési szabályzat felhatalmazza a közös képviselőt, hogy a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs tulajdoni illetőségének jelzáloggal való megterhelését elrendelje a hátralék megfizetésének biztosítékául.
c.) A közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és azt a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
d.)Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba, vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
e.) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékokként megismételhető.
13.) A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság kapcsolata:
a.) A közös képviselő köteles a számvizsgáló bizottsággal együttműködni és részükre a kért felvilágosítást megadni.
b.) A közös képviselő nem köteles a számvizsgáló bizottság elnökének, illetve tagjainak az utasításai szerint eljárni, a számvizsgáló bizottság a közös képviselő munkáját nem irányíthatja.
c.)A társasház ügyintézőinek megválasztásakor az összeférhetetlenségi szabályokra3 tekintettel kell lenni.
C.) Számvizsgáló Bizottság (Ttv.51.§. )
l.)A Számvizsgáló Bizottságot a közgyűlés a tulajdonostársak közül választja meg határozott, vagy határozatlan időtartamra. A Számvizsgáló Bizottság tagjai korlátozás nélkül újra választhatók. A Számvizsgáló Bizottság tagjainak száma három-öt fö.
2.) A Számvizsgáló Bizottság tagjai maguk közül elnököt választanak.
} Nem lehet számvizsgáló bizottság tagja a közös képviselő és annak hozzátartozója. Nem lehet közös képviselő számvizsgáló bizottság tagja, illetve annak hozzátartozója. Közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő, valamint a testvér; hozzátartozó továbbá: az élettárs, az egyeneságbeli rokon házastársa, a jegyes, a házastárs egyeneságbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa (Ptk. 685. § b) pont).
3.) A Számvizsgáló Bizottság hatásköre, jogosítványai:
a.) a közgyűlés tekintetében:
véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, írásos anyagokat, különösen az éves elszámolást és költségvetés-tervezetet, valamint .-Ft értékhatár felett a bemutatott számlákat, javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, ellenőrzi a közgyűlés határozatainak végrehajtását, működéséről a közgyűlésnek szükség szerint, de évente legalább egy alkalommal a beszámoló közgyűlésen beszámol, összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget;
b.) a közös képviselővel összefüggésben:
bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként a közösség pénzforgalmát, vizsgálatokat végezhet számviteli és pénzkezelési tevékenységével összefüggésben, ellenőrzési ténykedése során utasítási joggal nem rendelkezik, hiányosság észlelése esetén azonban a tulajdonostársakat tájékoztatni köteles, részt vesz a közös képviselői teendők átadási-átvételi aktusán, az erről készült jegyzőkönyvet aláírásával hitelesíti.
c.) az írásbeli szavazással összefüggésben:
írásban véleményezi az írásbeli szavazásra bocsátandó határozati javaslatokat, részt vesz az írásbeli szavazatok érvényességének megállapításában, megszámlálásában, értékelésében, hitelesítésében.
4.) Amennyiben a társasházban nem működik vagy tagjainak létszáma nem éri el a jelen szmsz-ben előírt minimumot, a bizottság jogkörét és feladatait a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs, illetve a számvizsgáló bizottság funkcióban lévő tagja(i) látják el.
III. JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN
A.) Külön tulajdon (Ttv. 26-32. §)
1.) Általános rendelkezések:
a.) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársjoga és törvényes érdeke sérelmével.
b.) Külön tulajdona használatát a tulajdonostárs részben vagy egészben - akár bérbeadás útján, akár egyéb rnódon - átengedheti másnak, felelősséggel tartozik azonban azért, hogy akit lakásába befogad, vagy akinek lakása (helyisége) használatát átengedi, betartsa az szmsz (és benne a házirend) rendelkezéseit.
c.) Minden tulajdonostárs köteles lakását és helyiségét fenntartani, tilos olyan változtatást eszközölnie, amely az építmény állagát vagy a többi tulajdonostárs érdekeit sértené.
d.) A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába és helyiségébe a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg másik tulajdonostárs külön tulajdonában lévő épületrészekkel stb. összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetve a bentlakók szükségtelen háborítása nélkül. Ennek megtagadása kárfelelősség viselését vonhatja maga után.
e.) Az a tulajdonostárs, aki külön tulajdonában a megkívánt hozzájárulás nélkül vagy jogszabályellenesen hajt végre változtatást, minden ebből eredő kárért felelős.
f.) A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:
fa.) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, a birtokba vételt követő 30 napon belül,
fb.) saját és a külön tulajdonát bérlő, használó személy lakcímét (tartózkodási helyét) és az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
fc.) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét,
fd.) huzamosabb távolléte esetén megbízottjának (meghatalmazottjának1) nevét és lakcímét.
Jelen szmsz felhatalmazza a közös képviselőt hogy az fb.) pontban említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.
2.) A külön tulajdonban lévő lakással kapcsolatos rendelkezések:
a.) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
b.)Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nern érinti.
3.) A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiséggel kapcsolatos rendelkezések:
a.) A közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
b.)Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az illetékes hatóság felhívására a közgyűlésnek harminc napon belül dönteni kell az engedély kiadásához szükséges hozzájárulás megadásáról. Amennyiben a közgyűlés ezen határidőn belül nem hoz tiltó határozatot, a hatóság az engedélyt kiadhatja.
c.) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.
d.) Az a.) és c.) pontokban megjelölt közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel hozhatja meg.
B.) Közös tulajdon (Ttv. 23-25.§)
l.) A közös tulajdonú építményrészeket, felszereléseket és berendezéseket mindegyik tulajdonostárs - a többi tulajdonostárs jogának és jogos érdekének sérelme nélkül -rendeltetésszerűen használhatja. Egyik tulajdonostársnak használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni vagy korlátozni, vagy jogszerű használatában bármi módon akadályozni.
2.) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
3.) A tulajdonostársak a társasházzal kapcsolatos iratokba, szerződésekbe és a könyvelés adataiba betekinthetnek.
4.) Közgyűlési határozat szükséges a közös tulajdonban lévő helyiségek hasznosításáról, illetve valamely tulajdonostárs számára többlet vagy kizárólagos használat biztosításáról, a használati díj mértékéről.
5.) Ha valamely közös tulajdonú építményrész, felszerelés vagy berendezés megrongálódik vagy tönkremegy, helyreállításáról haladéktalanul gondoskodni kell.
a.) Ha a közös építményrészek stb. a rendeltetésszerű igénybevétel körülményei között hibásodnak meg vagy használódnak el, a karbantartás, illetve felújítás költsége a valamennyi tulajdonostárs kötelezettsége, melyet tulajdoni hányaduk arányában kötelesek teljesíteni.
b.) A tulajdonostárs a közös tárgyban általa vétkesen okozott kárt köteles hiánytalanul megtéríteni a polgári jog szabályai szerint.
6.) Ha valamely közös tulajdonú ingatlanrész kizárólagos használata valamennyi tulajdonostárs részére tulajdoni hányadának megfelelő mértékben biztosítható, akkor azzal összefüggésben használati díj fizetési kötelezettség nem írható elő.
C.) A külön és a közös tulajdon tárgyai fenntartásának költségei, a költségviselés szabályai
l.)A külön tulajdonban levő lakások, illetve helyiségek felszerelésének, berendezésének, üzemeltetésével, karbantartásával, felújításával járó költségek a lakás, illetve helyiség mindenkori tulajdonosát terhelik.
2.) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.
3.) A közös tulajdont terhelő közüzemi díjakat (áramdíj, szemétszállítási díj), a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában viselik.
4.) A víz- és csatornadíjat a vízórával rendelkező tulajdonosok a mellékvízmérő órán mért fogyasztásnak megfelelően fizetik, míg a vízórával nem rendelkező tulajdonosok a közgyűlés által megállapított mértékű költségtérítést kötelesek megfizetni. A közgyűlés megállapíthat a mellékvízmérővel rendelkező tulajdonosok számára is - albetétenként történő - vízdíj fizetési kötelezettséget a társasház közös vízfogyasztása fedezetére.
5.) A fűtési díj megfizetése egyedi mérés alapján, a távhőszolgáltatásról szóló 1998. évi XVIII. törvény, valamint a központi fűtés és melegvíz szolgáltatás díjának kiszámítására, közlésére, elszámolására és megfizetésére szóló 189/1998. (XI. 23.) Kormányrendelet, illetve az ezek helyébe lépő, mindenkor hatályos jogszabályok rendelkezéseinek megfelelően történik.
a.) Amennyiben a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fíités- és melegvíz-szolgáltatás díja a közüzemi szolgáltatóval kötött szerződés alapján a bérlőt terheli, a tulajdonos köteles az szmsz III. A.) 1.) f.b) pontjának megfelelően a közös képviselő felé bejelenteni. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni.
b.) Legalább négyhavi közüzemi díj tartozás esetén a közös képviselő köteles a bérlőt -8 napos fizetési határidővel - írásban felszólítani tartozásának megfizetésére. Amennyiben a bérlő fizetési kötelezettségének a megadott határidőn belül nem tesz eleget, a közös képviselő az adott ingatlan tulajdonosát szólítja fel a keletkezett hátralék megfizetésére az szmsz II. B.) 12.) pontjában megjelölt módon, tekintettel arra, hogy az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn.
6.) A költségviselés módja, feltételei:
a.) A fizetendő közös költség nagyságát és esedékességének idejét a tulajdonostársak közgyűlése állapítja meg a közös képviselő által évente készítendő és a közgyűlés által elfogadott költségvetés alapján.
b.)A közgyűlés által megállapított közös költséget és felújítási hozzájárulást minden tulajdonostárs a tárgyhót követő hó 10. napjáig tartozik megfizetni. A közgyűlés többféle fizetési módról ( személyes befizetés a közös képviselőnél, vagy banki átutalás, illetve postai befizetés ) határozhat, nem kötheti ki azonban annak kizárólagos módját. c.) A közös költséget illetve a felújítási alapba történő befizetést akkor is teljesíteni kell, ha a tulajdonostárs nem tartózkodik állandó jelleggel a lakásban. Ha a külön tulajdonban bérlő, illetve használó lakik, ezen fizetési kötelezettség abban az esetben is a tulajdonost terheli.
d.) Minden tulajdonosi befizetés (közös költségek, felújítási hozzájárulás stb.) késedelmes teljesítése esetén a Ptk-ban meghatározott késedelmi kamatot kell fizetni a határidőt követő naptól számítottan.
e.) A lakásnak nem lakás céljára szolgáló részleges felhasználása esetén - a tevékenység gyakorlásának vizsgálata alapján - a közgyűlés dönthet a közös költségekhez való hozzájárulás mértékének emeléséről, (pl. az ügyfélforgalom miatt megemelkedett energiafogyasztás, megnövekedett szemétszállítási és takarítási költség, amortizáció, stb.)
IV. A TÁRSASHÁZZAL SZERZŐDÉSES VISZONYBAN ÁLLÓ SZEMÉLYEK
l.)A társasház megbízási szerződés vagy munkaviszony keretében foglalkoztatja az alábbi személyeket:
- gondnok,
- takarító,
- könyvelő,
- a vízóra nyilvántartást vezető és ellenőrző személy,
- szükség esetén alkalmi munkavégzők.
2.) A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján köti meg megbízási- vagy munkaszerződést.
3.) A közös képviselő a közgyűlés felhatalmazása nélkül jogosult szerződést kötni az l.) pontban megjelölt személyek helyettesítéséről legfeljebb 60 nap, határozott időtartammal.
4.) Munkaviszony keretében foglalkoztatott személyek munkáltatója a társasház, a munkáltatói jogokat a közös képviselő gyakorolja.
5.) Ha a közös képviseletet gazdasági társaság látja el, a munkáltatói jogokat a vezető tisztségviselő gyakorolja.
V. A BANKSZÁMLA FELETTI RENDELKEZÉSI JOG
A közgyűlés felhatalmazása alapján a társasház bankszámlái feletti rendelkezési jogot a közös képviselő önállóan gyakorolja.
VI. EGYÉB RENDELKEZÉSEK
1.) Jelen szervezeti és működési szabályzatot a társasház 2004 án tartott rendkívüli közgyűlése ( illetve írásbeli szavazás útján ) állapította meg a tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségü határozatával.
2.) A szervezeti-működési szabályzat rendelkezései a társasház mindenkori tulajdonosaira kiterjednek.
3.) A szervezeti és működési szabályzat rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
4.) A közösség közgyűlése az szmsz-t - az összes tulajdoni hányad szerint egyszerű szavazattöbbségű határozatával - bármikor módosíthatja. A módosítás tervezetét azonban a közgyűlés megtartását megelőző tizenöt nappal korábban a tulajdonostársaknak meg kell küldeni. A módosítást az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
5.) A szabályzatban nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az alapító okirat rendelkezései az irányadóak.
I. ÁLTALÁNOS ADATOK
A társasház neve: Budapest, III. kerület, Kenyeres u. 33.
A társasház címe: 1034 Budapest, Kenyeres u. 33.
Az ingatlan helyrajzi száma: 17330
A társasház bankszámlájának kezelője és bankszámlaszáma:
- üzemeltetési bankszámlaszáma:
- felújítási bankszámlaszáma:
A társasház
- adószáma:
- társadalombiztosítási törzsszáma:
Albetétek száma: 40 db
Tulajdoni hányad összesen: 1965/1965
II. A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
A.) A közgyűlés
l.)A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet (Ttv. 27.§)
2.) A közgyűlés határoz: (Ttv. 28.§)
a.) a közös tulajdonban álló telek és épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, felújításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
b.) a közös képviselő és a számvizsgáló megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
c.) a közös képviselő éves elszámolásának elfogadásáról, valamint a tárgyévi ügykezelő tevékenységének jóváhagyásáról;
d.)az éves költségvetési terv elfogadásáról és a fizetendő közös költséghez történő hozzájárulás, illetve a felújítási alapba történő befizetés (a továbbiakban: közös költség hozzájárulás) mértékéről;
e.) a szervezeti és működési szabályzat elfogadásáról és módosításáról;
f.) valamint minden olyan ügyben, amelyet jelen szervezeti és működési szabályzat nem utal a közös képviselő hatáskörébe.
3.) A közgyűlés összehívásának és lefolytatásának rendje: (Ttv. 33-3 5.§)
a.) a közgyűlést a közös képviselő hívja össze;
b.)a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat, úgyszintén - amennyiben van -meghatalmazott általános képviselőjét írásban kell meghívni, egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban -jól látható helyen - ki kell függeszteni;
c.) a közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat érvényes határozatot;
d.) kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Amennyiben a kérést a közös képviselő 15 napon belül nem teljesíti, a számvizsgáló bizottság elnöke vagy az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott egyik tulajdonostárs összehívhatja a közgyűlést;
e.) a meghívót - sürgős esetet, így különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását kivéve - legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni; a meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjére, továbbá a levelező elnök, jegyzőkönyv vezető és a jegyzökönyvet hitelesítő két tulajdonostárs személyére vonatkozó napirendi pontot is.
4.) A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer - lehetőleg március hó végéig - össze kell hívni; az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlés megtartásának végső határideje minden év május 31. napja.
5.) Határozatképesség: (Ttv. 36-37.§)
a.) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársakjelen vannak, vagy írásbeli meghatalmazással1 képviseltetik magukat.
b.)Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a közgyűlés megnyitását követően határozatképtelenné vált és ez okból berekesztésre került, megismételt közgyűlést kell tartani.
c.)A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell megtartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában - az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel - is kitűzhető.
d.)A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá minden egyes határozati javaslatról történő szavazást megelőzően a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető állapítják meg.
e.) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni.
1 írásbeli meghatalmazás: a képviselt minden ügyében való eljárásra (általános meghatalmazás), illetve egy vagy több meghatározott jogcselekmény elvégzésére szólhat. A meghatalmazásból ki kell tűnnie a képviselő személyének és annak, hogy mire irányul a megteendő jognyilatkozat, illetve annak a körülménynek, hogy a képviseleti jog általános. (Ptk. 222. §-223. §) A meghatalmazást írásba kell foglalni. A meghatalmazás az alábbi feltétetek bármelyikének fennállása esetén teljes bizonyító erejű magánokirat (Ptk. 196. §):
1. a kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
2. két tanú az okiraton az aláírásával igazolja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el, az okiraton a tanúk lakóhelyét (címét) is fel kell tüntetni,
3. a gazdálkodó szervezet által üzleti körében kiállított okiratot szabályszerűen aláírták,
4. ügyvéd (jogtanácsos) az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el.
6.) Szavazati jog, szavazás: (Ttv. 38-39.§)
a.) A tulajdonostársakat a közgyűlésen tulajdoni hányaduk szerint illeti meg a szavazati jog; amennyiben egy önálló albetét tulajdonosai között az adott kérdésben véleményeltérés van, kötelesek erre a körülményre a levezető elnök figyelmét a szavazás megkezdése előtt felhívni.
b.)A közgyűlés a határozatát - a törvényben előírt, az alapító okiratban, illetve az szmsz-ben megjelölt kivételektől eltekintve - a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
c.) Megismételt közgyűlésen határozat csak abban az esetben hozható, ha az adott kérdésben a tulajdonostársak a törvény szerint előírt tulajdoni hányad arányban képviseltetik magukat.
7.) A közgyűlési határozatok meghozatalánál - a törvény által - előírt szavazati arányok: (Ttv. 3.§ (2), 10.§ (2), 14.§ (1), 19.§ (1), 21. §(3), 29.§ (1))
a.) amennyiben az alapító okirat felhatalmazást ad rá, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet - a Ttv. 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével - az olyan közös tulajdonban álló ingatlanrész elidegenítéséről, amely önálló ingatlanként kialakítható. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
b.) valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges - ha a törvény másként nem rendelkezik - az alapító okirat megváltoztatásához, a változást be kell jelenteni a földhivatalnak,
c.) a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával fogadja el a szervezeti és működési szabályzatot,
d.) a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló -legalább egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatával:
megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná, hozzájárulhat a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel.
e.) a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, ha valamelyik tulajdonostárs lakásában - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján - elvégzett rnunka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad.
f.) a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.
8.) Jegyzőkönyv készítése: (Ttv. 39.§)
a.) A közgyűlésen - a határozatokat is tartalmazó - jegyzökönyvet a közgyűlés által elfogadott személy útján kell vezetni, azt a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs aláírásával hitelesíti.
b.)A közgyűlésen elhangzottak - írásbeli jegyzőkönyv felvételével egyidejűleg -hanghordozó útján is rögzíthetők, ha a közgyűlés arra felhatalmazást ad.
c.)A közgyűlésen hozott határozatokról valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesíteni kell.
d.) A jegyzőkönyvbe bármelyik tulajdonostárs betekinthet és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
9.) írásbeli szavazás: (Ttv. 40. §)
a.) A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak.
b.) Az írásbeli szavazás szabályai:
ba.) A közös képviselő felhívásának tartalmaznia kell:
az írásbeli szavazás előzményeit és indokolását,
a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményét,
a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.
bb.) Az írásbeli szavazólapon fel kell tüntetni:
a szó szerinti határozati javaslato(ka)t,
a határozati javaslatokra adható lehetséges választ (igen, nem, tartózkodom),
az érvényes szavazás módját és feltételeit,
a szavazat leadásának helyét, módját és idejét,
az írásbeli szavazás eredményéről történő értesítés módját,
a jogorvoslati lehetőségekről szóló tájékoztatást,
a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.
be.) írásbeli szavazásnál az érvényesen összehívott eredeti közgyűlés határozatképesség} és határozathozatali szabályai érvényesek.
bd.) A kitöltött és leadott szavazólap akkor érvényes, ha a fentieken kívül tartalmazza:
a tulajdonos nevét, albetétjének számát és tulajdoni hányadának arányát,
a határozati javaslattal összefüggő egyértelmű választ (aláhúzással, beikszeléssel stb.)
a kitöltés időpontját,
a tulajdonos vagy meghatalmazottja aláírását.
be.) A kitöltött szavazólapokat a szavazás leadásának határidejéig vissza kell juttatni a közös képviselőhöz. Amennyiben meghatalmazott jár el, a szavazólap leadásával egyidejűleg, annak mellékleteként csatolni kell az írásbeli meghatalmazást is.
bf.) A beérkezett szavazatok érvényességét a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal együtt megvizsgálja, a szavazatokat összeszámlálja, majd értékeli, végül az eredményről jegyzökönyvet vesz fel, amelyet a közös képviselő és két, a számvizsgáló bizottság részéről jelenlévő személy aláírásával hitelesít.
c.) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő nyolc napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat.
d.) Az írásbeli szavazás dokumentumaiba bármelyik tulajdonostárs betekinthet és arról másolatot kérhet.
10.) Ha a közgyűlésen vagy írásbeli szavazással hozott határozat jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti és működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, a kereset a határozat végrehajtását nem gátolja. Ugyanez a szabály vonatkozik a közös képviselőnek a tulajdonostárs ingatlanának jelzáloggal való megterhelésének elrendelésével összefüggő intézkedésére is.
B.) A közös képviselő
l.)A közösség ügyintézését a közgyűlés által határozatlan időtartamra megválasztott, illetve határozott idejű szerződés esetén a közgyűlés által e tisztében újra megerősített közös képviselő látja el.
2.) A közgyűlés a közös képviselet ellátásával tulajdonostársat vagy külső szervezetet is megbízhat.
3.) A közös képviselővel kötendő - a közös képviselet ellátására vonatkozó - megbízási szerződés aláíróját a társasház részéről a közgyűlés hatalmazza fel.
4.) A közös képviselő köteles: (Ttv. 43-44.§)
a.) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okirat és jelen szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseinek;
b.) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása ( üzemeltetése, karbantartása, felújítása) érdekében;
c.) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez, illetve a felújítási alaphoz való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit;
d.) nyilvántartást vezetni:
- a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról ( ú.n. Közgyűlési Határozatok Könyve),
- a tulajdonosok lakcíméről, illetve a tulajdonos, továbbá a társasházban lakó bérlők, haszonélvezők, használók stb. ingatlan-nyilvántartásban bárki számára megtekinthető személyes adatairól, illetőleg a jogi személy nyilvános adatairól, figyelemmel az szmsz III/C. fejezet 5. pontjára,
- nyilvántartást vezetni a tulajdonosok, bérlök, használók stb. közös költség, illetve közüzemi díj tartozásáról,
- a közös tulajdont képező berendezési, felszerelési tárgyakról ( ú.n. tárgyi eszköz leltár);
e.) köteles továbbá:
- a társasház kiadásairól és bevételeiről — a számviteli jogszabályoknak megfelelő — pénztárkönyvet vezetni,
- hetente rendszeresen - hirdetőtáblán közzétett időpontban - fogadó órát tartani,
- a társasházra vonatkozó iratok (alapító okirat, szmsz, Közgyűlési Határozatok Könyve, hivatalos levelezés stb. ) nyilvántartásáról, megfelelő őrzésükről gondoskodni,
- a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén írásbeli nyilatkozatot adni a fennálló közös költség tartozásról,
- felmentése esetén az új közös képviselő részére, megválasztásától számított 30 napon belül írásbeli jegyzőkönyv szerint a társasházra vonatkozó összes iratot
- az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt - átadni.
f.) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
- a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét,
a szavazáskor jelenlévő tulajdonostársak, illetve a meghatalmazott nevét2, a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
- a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
- a közgyűlési határozat végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
5.) A közös képviselő évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: (Ttv. 47.§)
a.) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b.) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat,
c.)a tulajdonostársak közös költséghez, illetve a felújítási alaphoz való hozzájárulásának összegét albetétenként, a tulajdonostársak nevének feltüntetésével.
6.) A közös képviselő által készített éves elszámolás tartalmazza: (Ttv. 48.§)
a.) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és az szrnsz-ben megállapított szabályok szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, karbantartásokat és felújításokat az elvégzett munkák részletezésével,
b.) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített, lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében tett intézkedéseket,
• A közös képviselő oly módon is eleget tehet ennek, hogy csatolja az adott közgyűlés előtt felvett jelenléti ívet, valamint az egyes határozathozatalok előtt eltávozott tulajdonostársak nevét vagy ezen személyek megnevezését tartalmazó közgyűlési jegyzökönyvet, illetve jegyzőkönyvi kivonatot. c.) a kiadások és bevételek záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d.) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
e.) a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését albetétenként, a tulajdonostársak nevének feltüntetésével,
f.) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi eszköz leltárát,
g.) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
7.) A közös képviselő gyakorolja a munkáltatói jogokat a társasház gondnoka és egyéb fó- vagy mellékfoglalkoztatásban alkalmazott munkavállalói felett.
8.) A közös képviselő ellátja a Ttv. 52.§-ában előírt társasház-kezelői tevékenységet.
Ennek keretében:
a.) társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít
az épület fenntartására vonatkozóan,
b.)a közgyűlés felhatalmazása alapján szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c.) a közgyűlés felhatalmazása alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdésében, d.) a közös képviselő köteles a társasház karbantartásával kapcsolatos feladatok közül elvégezni, illetve szakembert igénybe venni:
a ház állagában, szerkezetében, berendezésében és tartozékaiban jelentkező meghibásodás és kár megállapítása, illetve a lakóépület közös helyiségeiben folyó javítási munkákhoz a bejutás biztosítása,
a tulajdonosok közös használatára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése,
a lépcsőház, a szeméttároló kukák ellenőrzése, izzók lecserélése,
az épület nemzeti ünnep alkalmával történő fel lobogózása, a zászló tisztántartása,
az épület felszerelési és berendezési tárgyai rendeltetésszerű használatának ellenőrzése,
a közüzemi szolgáltatók megbízottjainak az épületben lévő berendezésekhez történő bejutása mindenkori biztosítása,
a társasház víz- és villanymérőinek leolvasása, szükség esetén - a közösséget ért veszélyhelyzetben - a tűzoltóság, rendőrség, mentők azonnali értesítése érdekében.
9.) Közös képviselő-váltáskor a munkakör átadását-átvételét 15-30 nap alatt kell lefolytatni; az eseményről - a számvizsgáló bizottság jelenlétében - valamennyi átadásra kerülő iratról (irategyüttes), nyilvántartásokról, stb. részletes útmutatást tartalmazó jegyzőkönyvet kell készíteni.
10.) A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is; e jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
11.) A közös képviselői tevékenység ellátását kizáró körülmények: (Ttv. 49.§)
Nem lehet közös képviselő:
a.) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztésre ítéltek, amíg a büntetett élethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesül,
b.) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c.) az a természetes személy, egyéni vállalkozó, vagy gazdálkodó szervezet, aki illetőleg amely ilyen tevékenységével Összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget.
12.) A közös képviselő eljárása a hátralékos tulajdonostárssal szemben: (Ttv. 30-31.§)
a.) Amennyiben valamelyik tulajdonostárs a közös költséghez való hozzájárulás megfizetésének nem tesz eleget, a közös képviselő az alábbi intézkedések megtételére jogosult:
aa.) háromhavi elmaradás esetén írásbeli felszólítás küldése,
ab.) az írásbeli felszólítás eredménytelensége esetén bírósági fizetési meghagyás kibocsátása iránti intézkedés,
ac.) jogerős fizetési meghagyás illetve ítélet alapján végrehajtási eljárás megindításának kérelmezése,
ad.) az ingatlan - végrehajtási eljárás keretében történő - értékesítésének kezdeményezése, illetve fentiektől függetlenül
ae.) hathavi elmaradás esetén jelzálogjog bejegyzés iránti intézkedés.
b.) Jelen szervezeti és működési szabályzat felhatalmazza a közös képviselőt, hogy a közös költséghez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs tulajdoni illetőségének jelzáloggal való megterhelését elrendelje a hátralék megfizetésének biztosítékául.
c.) A közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és azt a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
d.)Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba, vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
e.) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékokként megismételhető.
13.) A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság kapcsolata:
a.) A közös képviselő köteles a számvizsgáló bizottsággal együttműködni és részükre a kért felvilágosítást megadni.
b.) A közös képviselő nem köteles a számvizsgáló bizottság elnökének, illetve tagjainak az utasításai szerint eljárni, a számvizsgáló bizottság a közös képviselő munkáját nem irányíthatja.
c.)A társasház ügyintézőinek megválasztásakor az összeférhetetlenségi szabályokra3 tekintettel kell lenni.
C.) Számvizsgáló Bizottság (Ttv.51.§. )
l.)A Számvizsgáló Bizottságot a közgyűlés a tulajdonostársak közül választja meg határozott, vagy határozatlan időtartamra. A Számvizsgáló Bizottság tagjai korlátozás nélkül újra választhatók. A Számvizsgáló Bizottság tagjainak száma három-öt fö.
2.) A Számvizsgáló Bizottság tagjai maguk közül elnököt választanak.
} Nem lehet számvizsgáló bizottság tagja a közös képviselő és annak hozzátartozója. Nem lehet közös képviselő számvizsgáló bizottság tagja, illetve annak hozzátartozója. Közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő, valamint a testvér; hozzátartozó továbbá: az élettárs, az egyeneságbeli rokon házastársa, a jegyes, a házastárs egyeneságbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa (Ptk. 685. § b) pont).
3.) A Számvizsgáló Bizottság hatásköre, jogosítványai:
a.) a közgyűlés tekintetében:
véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, írásos anyagokat, különösen az éves elszámolást és költségvetés-tervezetet, valamint .-Ft értékhatár felett a bemutatott számlákat, javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására, ellenőrzi a közgyűlés határozatainak végrehajtását, működéséről a közgyűlésnek szükség szerint, de évente legalább egy alkalommal a beszámoló közgyűlésen beszámol, összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget;
b.) a közös képviselővel összefüggésben:
bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként a közösség pénzforgalmát, vizsgálatokat végezhet számviteli és pénzkezelési tevékenységével összefüggésben, ellenőrzési ténykedése során utasítási joggal nem rendelkezik, hiányosság észlelése esetén azonban a tulajdonostársakat tájékoztatni köteles, részt vesz a közös képviselői teendők átadási-átvételi aktusán, az erről készült jegyzőkönyvet aláírásával hitelesíti.
c.) az írásbeli szavazással összefüggésben:
írásban véleményezi az írásbeli szavazásra bocsátandó határozati javaslatokat, részt vesz az írásbeli szavazatok érvényességének megállapításában, megszámlálásában, értékelésében, hitelesítésében.
4.) Amennyiben a társasházban nem működik vagy tagjainak létszáma nem éri el a jelen szmsz-ben előírt minimumot, a bizottság jogkörét és feladatait a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs, illetve a számvizsgáló bizottság funkcióban lévő tagja(i) látják el.
III. JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN
A.) Külön tulajdon (Ttv. 26-32. §)
1.) Általános rendelkezések:
a.) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársjoga és törvényes érdeke sérelmével.
b.) Külön tulajdona használatát a tulajdonostárs részben vagy egészben - akár bérbeadás útján, akár egyéb rnódon - átengedheti másnak, felelősséggel tartozik azonban azért, hogy akit lakásába befogad, vagy akinek lakása (helyisége) használatát átengedi, betartsa az szmsz (és benne a házirend) rendelkezéseit.
c.) Minden tulajdonostárs köteles lakását és helyiségét fenntartani, tilos olyan változtatást eszközölnie, amely az építmény állagát vagy a többi tulajdonostárs érdekeit sértené.
d.) A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába és helyiségébe a közösség megbízottja a közös tulajdonban, illetőleg másik tulajdonostárs külön tulajdonában lévő épületrészekkel stb. összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetve a bentlakók szükségtelen háborítása nélkül. Ennek megtagadása kárfelelősség viselését vonhatja maga után.
e.) Az a tulajdonostárs, aki külön tulajdonában a megkívánt hozzájárulás nélkül vagy jogszabályellenesen hajt végre változtatást, minden ebből eredő kárért felelős.
f.) A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:
fa.) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, a birtokba vételt követő 30 napon belül,
fb.) saját és a külön tulajdonát bérlő, használó személy lakcímét (tartózkodási helyét) és az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
fc.) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét,
fd.) huzamosabb távolléte esetén megbízottjának (meghatalmazottjának1) nevét és lakcímét.
Jelen szmsz felhatalmazza a közös képviselőt hogy az fb.) pontban említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.
2.) A külön tulajdonban lévő lakással kapcsolatos rendelkezések:
a.) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.
b.)Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nern érinti.
3.) A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiséggel kapcsolatos rendelkezések:
a.) A közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.
b.)Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az illetékes hatóság felhívására a közgyűlésnek harminc napon belül dönteni kell az engedély kiadásához szükséges hozzájárulás megadásáról. Amennyiben a közgyűlés ezen határidőn belül nem hoz tiltó határozatot, a hatóság az engedélyt kiadhatja.
c.) A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.
d.) Az a.) és c.) pontokban megjelölt közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel hozhatja meg.
B.) Közös tulajdon (Ttv. 23-25.§)
l.) A közös tulajdonú építményrészeket, felszereléseket és berendezéseket mindegyik tulajdonostárs - a többi tulajdonostárs jogának és jogos érdekének sérelme nélkül -rendeltetésszerűen használhatja. Egyik tulajdonostársnak használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni vagy korlátozni, vagy jogszerű használatában bármi módon akadályozni.
2.) A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
3.) A tulajdonostársak a társasházzal kapcsolatos iratokba, szerződésekbe és a könyvelés adataiba betekinthetnek.
4.) Közgyűlési határozat szükséges a közös tulajdonban lévő helyiségek hasznosításáról, illetve valamely tulajdonostárs számára többlet vagy kizárólagos használat biztosításáról, a használati díj mértékéről.
5.) Ha valamely közös tulajdonú építményrész, felszerelés vagy berendezés megrongálódik vagy tönkremegy, helyreállításáról haladéktalanul gondoskodni kell.
a.) Ha a közös építményrészek stb. a rendeltetésszerű igénybevétel körülményei között hibásodnak meg vagy használódnak el, a karbantartás, illetve felújítás költsége a valamennyi tulajdonostárs kötelezettsége, melyet tulajdoni hányaduk arányában kötelesek teljesíteni.
b.) A tulajdonostárs a közös tárgyban általa vétkesen okozott kárt köteles hiánytalanul megtéríteni a polgári jog szabályai szerint.
6.) Ha valamely közös tulajdonú ingatlanrész kizárólagos használata valamennyi tulajdonostárs részére tulajdoni hányadának megfelelő mértékben biztosítható, akkor azzal összefüggésben használati díj fizetési kötelezettség nem írható elő.
C.) A külön és a közös tulajdon tárgyai fenntartásának költségei, a költségviselés szabályai
l.)A külön tulajdonban levő lakások, illetve helyiségek felszerelésének, berendezésének, üzemeltetésével, karbantartásával, felújításával járó költségek a lakás, illetve helyiség mindenkori tulajdonosát terhelik.
2.) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli.
3.) A közös tulajdont terhelő közüzemi díjakat (áramdíj, szemétszállítási díj), a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában viselik.
4.) A víz- és csatornadíjat a vízórával rendelkező tulajdonosok a mellékvízmérő órán mért fogyasztásnak megfelelően fizetik, míg a vízórával nem rendelkező tulajdonosok a közgyűlés által megállapított mértékű költségtérítést kötelesek megfizetni. A közgyűlés megállapíthat a mellékvízmérővel rendelkező tulajdonosok számára is - albetétenként történő - vízdíj fizetési kötelezettséget a társasház közös vízfogyasztása fedezetére.
5.) A fűtési díj megfizetése egyedi mérés alapján, a távhőszolgáltatásról szóló 1998. évi XVIII. törvény, valamint a központi fűtés és melegvíz szolgáltatás díjának kiszámítására, közlésére, elszámolására és megfizetésére szóló 189/1998. (XI. 23.) Kormányrendelet, illetve az ezek helyébe lépő, mindenkor hatályos jogszabályok rendelkezéseinek megfelelően történik.
a.) Amennyiben a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fíités- és melegvíz-szolgáltatás díja a közüzemi szolgáltatóval kötött szerződés alapján a bérlőt terheli, a tulajdonos köteles az szmsz III. A.) 1.) f.b) pontjának megfelelően a közös képviselő felé bejelenteni. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni.
b.) Legalább négyhavi közüzemi díj tartozás esetén a közös képviselő köteles a bérlőt -8 napos fizetési határidővel - írásban felszólítani tartozásának megfizetésére. Amennyiben a bérlő fizetési kötelezettségének a megadott határidőn belül nem tesz eleget, a közös képviselő az adott ingatlan tulajdonosát szólítja fel a keletkezett hátralék megfizetésére az szmsz II. B.) 12.) pontjában megjelölt módon, tekintettel arra, hogy az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn.
6.) A költségviselés módja, feltételei:
a.) A fizetendő közös költség nagyságát és esedékességének idejét a tulajdonostársak közgyűlése állapítja meg a közös képviselő által évente készítendő és a közgyűlés által elfogadott költségvetés alapján.
b.)A közgyűlés által megállapított közös költséget és felújítási hozzájárulást minden tulajdonostárs a tárgyhót követő hó 10. napjáig tartozik megfizetni. A közgyűlés többféle fizetési módról ( személyes befizetés a közös képviselőnél, vagy banki átutalás, illetve postai befizetés ) határozhat, nem kötheti ki azonban annak kizárólagos módját. c.) A közös költséget illetve a felújítási alapba történő befizetést akkor is teljesíteni kell, ha a tulajdonostárs nem tartózkodik állandó jelleggel a lakásban. Ha a külön tulajdonban bérlő, illetve használó lakik, ezen fizetési kötelezettség abban az esetben is a tulajdonost terheli.
d.) Minden tulajdonosi befizetés (közös költségek, felújítási hozzájárulás stb.) késedelmes teljesítése esetén a Ptk-ban meghatározott késedelmi kamatot kell fizetni a határidőt követő naptól számítottan.
e.) A lakásnak nem lakás céljára szolgáló részleges felhasználása esetén - a tevékenység gyakorlásának vizsgálata alapján - a közgyűlés dönthet a közös költségekhez való hozzájárulás mértékének emeléséről, (pl. az ügyfélforgalom miatt megemelkedett energiafogyasztás, megnövekedett szemétszállítási és takarítási költség, amortizáció, stb.)
IV. A TÁRSASHÁZZAL SZERZŐDÉSES VISZONYBAN ÁLLÓ SZEMÉLYEK
l.)A társasház megbízási szerződés vagy munkaviszony keretében foglalkoztatja az alábbi személyeket:
- gondnok,
- takarító,
- könyvelő,
- a vízóra nyilvántartást vezető és ellenőrző személy,
- szükség esetén alkalmi munkavégzők.
2.) A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján köti meg megbízási- vagy munkaszerződést.
3.) A közös képviselő a közgyűlés felhatalmazása nélkül jogosult szerződést kötni az l.) pontban megjelölt személyek helyettesítéséről legfeljebb 60 nap, határozott időtartammal.
4.) Munkaviszony keretében foglalkoztatott személyek munkáltatója a társasház, a munkáltatói jogokat a közös képviselő gyakorolja.
5.) Ha a közös képviseletet gazdasági társaság látja el, a munkáltatói jogokat a vezető tisztségviselő gyakorolja.
V. A BANKSZÁMLA FELETTI RENDELKEZÉSI JOG
A közgyűlés felhatalmazása alapján a társasház bankszámlái feletti rendelkezési jogot a közös képviselő önállóan gyakorolja.
VI. EGYÉB RENDELKEZÉSEK
1.) Jelen szervezeti és működési szabályzatot a társasház 2004 án tartott rendkívüli közgyűlése ( illetve írásbeli szavazás útján ) állapította meg a tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségü határozatával.
2.) A szervezeti-működési szabályzat rendelkezései a társasház mindenkori tulajdonosaira kiterjednek.
3.) A szervezeti és működési szabályzat rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
4.) A közösség közgyűlése az szmsz-t - az összes tulajdoni hányad szerint egyszerű szavazattöbbségű határozatával - bármikor módosíthatja. A módosítás tervezetét azonban a közgyűlés megtartását megelőző tizenöt nappal korábban a tulajdonostársaknak meg kell küldeni. A módosítást az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
5.) A szabályzatban nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az alapító okirat rendelkezései az irányadóak.